崔女士出售二手房，合同簽了，買房人在交付了部分房款后提早入住房子。但入住不久后，買房人卻以房子隔音有問(wèn)題要求退房。通過(guò)判定，該房子隔音的確比國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)低了2分貝。

　　記者上午得悉，該案經(jīng)向陽(yáng)法院一審判定支撐了買房人的退房訴求崔女士不只白忙活了一場(chǎng)，還要擔(dān)負(fù)買房人付出的中介費(fèi)2萬(wàn)元。崔女士不服：她自己也是顧客，房子質(zhì)量有問(wèn)題莫非要讓她“買單”？為此，記者多方采訪，對(duì)此案帶出的問(wèn)題進(jìn)行了深度詰問(wèn)。由于咱們每個(gè)人，或許都面對(duì)著這樣的問(wèn)題卻未意識(shí)到。

　　2011年9月，一對(duì)情侶通過(guò)中介看房后，欲購(gòu)買崔女士在向陽(yáng)區(qū)的一套30余平方米的小戶型。9月22日當(dāng)天，兩邊簽定了購(gòu)房合同，約好購(gòu)房總價(jià)款為100余萬(wàn)元。這對(duì)情侶在付出了定金及部分首付款30萬(wàn)元后，提早住進(jìn)了房子。

　　入住后不久，對(duì)方提出臥室的隔音很差。因兩邊洽談不成，李小姐和男友將崔女士告到向陽(yáng)法院，以為其成心隱秘房子隔音問(wèn)題，要求免除購(gòu)房合同，交還已付定金和房款，并補(bǔ)償已付出的相關(guān)費(fèi)用。

　　對(duì)此，崔女士不同意。崔女士稱，她不是專業(yè)人士，不存在成心隱秘。而李小姐和男友在買房前也屢次看過(guò)該房子，兩邊在生意合同中也沒(méi)有特別對(duì)隔音進(jìn)行約好。

　　訴訟期間經(jīng)李小姐和男友請(qǐng)求，法院托付判定組織對(duì)該房子的隔音作用進(jìn)行了司法判定，結(jié)果是該房子與近鄰鄰居家的分戶墻空氣聲隔聲檢測(cè)數(shù)值為38分貝，比國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)40分貝低了2分貝。

　　法院以為，通過(guò)判定，該房子的分戶墻隔音作用的確不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，因此必定在很大程度上影響買房人的正常寓居、日子，有礙合同意圖的完結(jié)。

　　據(jù)此，向陽(yáng)法院一審支撐了買房人的訴求，除判定免除購(gòu)房合同并交還已交納的30萬(wàn)房款外，還要求崔女士補(bǔ)償買房人中介費(fèi)丟失2萬(wàn)元。

　　房子質(zhì)量問(wèn)題該找誰(shuí)？這令崔女士感到困惑。崔女士告知記者，這套房子也是她早年房主手中購(gòu)買的，她也是受害者。

　　記者了解到，崔女士的這套房產(chǎn)是2004年制作的，其適用的是國(guó)家建設(shè)部1988年11月1日公布的《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ118-88）。

　　崔女士以為，這套房產(chǎn)是正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)房，有合法的房產(chǎn)證。在訴訟期間，她還從檔案館查到了該樓盤的《竣工檢驗(yàn)存案表》。作為一般老百姓的了解，房子已通過(guò)竣工檢驗(yàn)，就應(yīng)當(dāng)是合格的房子，不該再呈現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

　　但現(xiàn)在，該房子不只被證明隔音不合格，一審判定還令崔女士這個(gè)二手房主成為了房子質(zhì)量不合格的“買單人”。崔女士覺(jué)得很冤，這房子又不是她蓋的！

　　聞名房產(chǎn)律師秦兵告知記者，《竣工檢驗(yàn)存案表》并不是行政機(jī)關(guān)對(duì)房子質(zhì)量的承認(rèn)和認(rèn)可。到現(xiàn)在為止，我國(guó)還沒(méi)有在開(kāi)發(fā)商交房前對(duì)每戶房子進(jìn)行隔音檢驗(yàn)的規(guī)則。

　　也便是說(shuō)，房子隔音是否合格，顧客在買房時(shí)底子得不到保證，假如自己花錢做判定費(fèi)用又很高。據(jù)記者了解，在該案中，隔音判定費(fèi)用高達(dá)1萬(wàn)元。

　　這種情況下，假如過(guò)后追責(zé)準(zhǔn)則滿足完善的話，顧客倒也不必憂慮。秦兵律師告知記者，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，假如顧客能碰上一間有質(zhì)量問(wèn)題的房子，那將比中了彩票還要可貴。“由于建筑商、出賣方、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公司……很多人能夠被拉進(jìn)訴訟。有的是侵權(quán)之訴，有的是合同之訴。哪怕這個(gè)房子現(xiàn)已通過(guò)很屢次生意，現(xiàn)房主依然能夠直接申述開(kāi)發(fā)商，并會(huì)取得高額的懲罰性補(bǔ)償?！彼栽谶@樣的國(guó)家，顧客恨不得買到這樣的房子。

　　但是關(guān)于我國(guó)的顧客來(lái)說(shuō)，當(dāng)碰上有質(zhì)量問(wèn)題的房子時(shí)，維權(quán)簡(jiǎn)直成為一個(gè)本錢巨大、且不或許完結(jié)的使命，甚至有“勝訴破產(chǎn)”的危險(xiǎn)。

　　記者咨詢了多名律師，得到的答復(fù)根本共同：崔女士只能持續(xù)向前房主披肝瀝膽權(quán)力，無(wú)法追責(zé)開(kāi)發(fā)商；假如前房主是從開(kāi)發(fā)商手里買的房子，才能夠持續(xù)向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行追償。

　　這將是一場(chǎng)馬拉松式的訴訟。更要命的是，這幾年房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利益丟失能否得到支撐仍是未知數(shù)。所以關(guān)于崔女士來(lái)說(shuō)持續(xù)維權(quán)的丟失或許更大。

　　秦兵指出，咱們正面對(duì)這樣的情況：房?jī)r(jià)上漲的時(shí)分，任何的質(zhì)量問(wèn)題都不會(huì)導(dǎo)致合同的免除，由于沒(méi)有人會(huì)去披肝瀝膽。但一旦房?jī)r(jià)下降，任何一點(diǎn)質(zhì)量瑕疵都有或許成為免除合同的理由。而要求免除合同的一定是高價(jià)買入的一方。

　　我國(guó)房產(chǎn)顧客的利益怎么得到保證？秦兵以為，現(xiàn)在最直接有用的方法一方面是撤銷房子預(yù)售準(zhǔn)則，悉數(shù)現(xiàn)房生意，由商場(chǎng)來(lái)挑選；另一方面，在司法審判中，將房子質(zhì)量歸入《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《顧客權(quán)益保證法》的適用范圍。

　　“理論界一直在評(píng)論這兩部法令適不適合商品房出售，我以為是適用的。但司法審判實(shí)踐中卻簡(jiǎn)直沒(méi)有這樣的事例，一般都適用《合同法》，以為兩邊是相等主體，顧客的弱勢(shì)位置得不到維護(hù)?！?/P>

　　秦兵說(shuō)，《產(chǎn)品質(zhì)量法》和《顧客權(quán)益保證法》正是考慮到出產(chǎn)企業(yè)和顧客位置的懸殊，充沛維護(hù)了顧客的利益。一旦將這兩部法令適用于房產(chǎn)出售，房主不光能將開(kāi)發(fā)商直接拉入訴訟，并且能夠要求雙倍補(bǔ)償。

　　秦兵告知記者，在從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買新房時(shí)，簽定合同非常重要，關(guān)于房子質(zhì)量危險(xiǎn)要提早進(jìn)行約好。而購(gòu)買二手房時(shí)，最好的方法便是合同約好加上試住，爭(zhēng)奪盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止后邊的費(fèi)事。

　　秦兵律師從前用5年的時(shí)刻自己撰寫了一份“204合同”作為購(gòu)房合同的彌補(bǔ)條款，共有204條，簡(jiǎn)直包含了一切或許呈現(xiàn)的房子問(wèn)題。“204合同”能夠從網(wǎng)上查找到，秦兵律師主張，買房人在買房前通讀此條款，對(duì)購(gòu)房中或許遇到的問(wèn)題有個(gè)全面了解，簽定購(gòu)房合一起，也能夠其間的條款作為參閱。

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